전세사기 보증금 3분의 1 최소보장 | 피해자 결정 신청은 2027년 5월까지입니다
2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자는 보증금의 3분의 1까지는 최소한 회복하도록 바뀌어요. 보증금이 1억 5,000만원이었다면 5,000만원이 기준선입니다. 경매에서 2,000만원을 배당받고 경매차익이 1,000만원 생겼다면, 부족한 2,000만원을 채워줘요.
다만 전제가 하나 있어요. 특별법상 "전세사기피해자" 결정을 먼저 받아야 합니다. 보증금을 못 돌려받았다는 사실만으로 되는 게 아니에요. 그리고 결정 신청 기한이 2027년 5월 31일까지예요. 아직 신청을 안 했다면 이 날짜가 가장 급한 숫자입니다.
누가 받나
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 네 가지 요건을 모두 봐요.
- 대항력과 확정일자 — 주택을 넘겨받고 전입신고를 했으며 계약서에 확정일자를 받은 경우예요. 임차권등기나 전세권 설정을 마친 경우, 이중임대차 피해자도 인정돼요.
- 보증금 5억원 이하 — 시·도별 사정과 피해자 상황을 고려해 2억원 범위에서 올려 적용할 수 있어요. 조금 넘더라도 일단 상담해 보는 게 맞아요.
- 2인 이상 임차인의 보증금 미반환 — 임대인의 파산·회생, 경매·공매 개시, 세금 체납 압류, 집행권원 확보 등으로 여러 임차인이 보증금을 못 받았거나 못 받을 것으로 보이는 경우예요.
- 반환 의도가 없었다고 의심할 상당한 이유 — 수사 개시, 기망, 반환 능력 없는 사람에게 소유권을 넘긴 경우, 반환 능력 없이 다수의 주택을 사들인 경우 등이에요.
복잡해 보이지만 혼자 판단할 필요는 없어요. 전세피해지원센터(1533-8119)에 상황을 설명하면 어느 요건이 걸리는지 짚어줘요. 자료가 부족해도 일단 신청해 조사를 받는 쪽이 나아요.
무엇을 지원하나
피해자 결정을 받으면 돈과 집, 절차 세 방향으로 지원이 열려요. 여기에 11월 13일부터 최소보장 지원금이 붙어요.
| 지원 | 내용 |
|---|---|
| 최소보장 지원금 | 보증금의 3분의 1을 기준선으로 두고, 경매 배당금·경매차익·보증금 변제액·임대료 지원액 등 이미 회복한 금액을 뺀 부족분을 지원해요. 11월 13일 시행이고 LH가 담당해요. |
| 선지급 후정산 | 신탁사기처럼 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부나 일부를 먼저 받고 정산할 수 있어요. |
| 경·공매 대행과 우선매수권 | 경·공매, 임차권등기명령 같은 절차를 법무사에게 연계받아 표준보수보다 30% 이상 할인된 비용으로 진행해요. 경매에 넘어간 집은 최고가 매수 신고 가격과 같은 금액으로 먼저 살 수 있고, 직접 사기 어려우면 LH에 우선매수권을 넘기고 공공임대로 계속 살 수 있어요. |
| 긴급 주거지원 | 보증금의 30% 이상을 못 받아 계속 살기 어려우면 LH와 지방도시공사 임대주택을 주고 임차료의 70%를 지원해요. 최대 2년이고 공과금은 본인 부담이에요. |
| 저리·무이자 대출 | 새 집은 1억원까지 무이자(최장 25개월), 또는 연 1.2~2.7%로 2억 4,000만원까지예요. 살던 집에 머물며 기존 전세대출을 바꾸는 대환은 최대 4억원이에요. |
| 법률·심리 지원 | 변호사·법무사 무료 상담과 소송 수임료 최대 250만원 지원이 있어요. 중위소득 125% 이하는 법률구조공단 무료 소송(132)이 되고, 심리상담과 정신과 진료비도 최대 2년 지원해요. |
최소보장 지원금은 "3분의 1을 현금으로 바로 준다"는 뜻이 아니에요. 경·공매와 처분 절차가 끝난 뒤 이미 회복한 금액을 따져 기준선에 못 미치는 부족분만 채워주는 구조예요. 이미 3분의 1 이상 회수했다면 추가 지원은 없어요.
어떻게 신청하나
전세피해지원센터 1533-8119에 전화해 계약 내용, 경매 진행 상황, 임대인 상태를 정리해요. 임차권등기나 배당요구 같은 급한 절차를 여기서 먼저 짚어줘요.
지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 온라인으로 하거나 피해주택이 있는 시·군·구에 방문해요. 이사를 갔더라도 피해주택 소재 지자체에서 신청합니다. 결정 신청서, 계약서 사본, 주민등록표 초본, 개인정보 동의서가 기본 서류예요.
광역시·도가 신청일부터 30일 안에 조사하고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 안건 상정 후 30일 안에 결정해요. 필요하면 15일 연장될 수 있어요.
지원별로 창구가 달라요. 대출은 우리·하나·신한·국민·농협 등 은행, 경·공매 대행은 1588-1663, 긴급 주거지원은 LH, 법률 지원은 대한변협법률구조재단입니다.
11월 13일 이후 LH에 신청해요. 결정문, 계약서 사본, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표나 배분계산서가 필요하고, 병이나 해외 체류로 본인이 못 가면 대리 신청도 됩니다.
임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구한 기록이 있으면 피해자 결정 심사에서 도움이 돼요. 문자나 통화만으로는 약하니 내용증명 양식으로 한 번 보내 두시는 걸 권합니다.
언제까지 신청하나
- 피해자 결정 신청 — 2027년 5월 31일까지예요. 원래 2025년 5월 말이었는데 2년 연장됐어요. 이 날짜를 넘기면 특별법 지원 전체가 막히니 가장 먼저 챙겨야 해요.
- 최소보장 지원금 — 경매차익 산정이나 피해주택 처분이 끝난 뒤 신청하고, LH가 접수일부터 90일 안에 결정해요. 불가피하면 30일 한 차례 연장돼요.
- 선지급금 — LH 매입이나 처분이 완료되기 전에 신청해야 해요. 놓치면 일반 최소지원금 절차로 가요.
- 이의신청 — 피해자 결정이든 LH 결정이든 통지받은 날부터 30일 안이에요. 재심의 결과는 20일 안에 옵니다.
자주 묻는 질문
이미 피해자 결정을 받았는데 최소보장도 되나요?
돼요. 개정 특별법 부칙에 11월 13일 시행 전 피해자로 결정된 사람도 적용 대상에 포함한다고 들어가 있어요. 다만 경·공매가 이미 끝났는지, 회복한 금액이 보증금의 3분의 1을 넘는지에 따라 실제 금액은 달라져요. 배당표나 배분계산서를 들고 LH에 문의하면 부족분을 계산해 줄 수 있어요.
보증금이 5억원을 넘으면 아예 안 되나요?
원칙은 5억원 이하지만 시·도별 여건과 피해자 상황을 고려해 2억원 범위 안에서 올려 적용할 수 있어요. 그래서 5억원을 조금 넘어도 신청해 조사 결과를 받아보는 쪽이 맞아요. 처음부터 포기하면 다른 지원까지 놓치니까요. 본인 지역의 조정 여부는 피해주택 소재 지자체나 1533-8119에서 확인할 수 있어요.
지금 경매가 진행 중인데 뭘 먼저 해야 하나요?
배당요구와 임차권등기처럼 기한이 걸린 절차가 가장 급해요. 놓치면 나중에 최소보장 지원에서도 제한을 받을 수 있어요. 동시에 피해자 결정 신청을 넣어두면 경·공매 유예·정지나 대행 지원을 함께 쓸 수 있어요. 순서가 헷갈리면 1588-1663이나 1533-8119에 상황을 설명하고 할 일 목록을 받아 두세요.
마치며
전세사기 지원은 제도가 자주 바뀌어서 작년에 알아본 내용이 지금과 다를 수 있어요. 11월 13일 시작되는 최소보장제가 대표적입니다. 그전까지는 경·공매 결과에 따라 회수 금액이 천차만별이었는데, 이제 3분의 1이라는 기준선이 생겼어요.
할 일은 분명해요. 결정 신청 기한인 2027년 5월 31일 전에 신청을 넣는 것, 경매가 진행 중이라면 배당요구 같은 기한부 절차를 먼저 처리하는 것. 요건은 계속 손질되고 있으니 신청 전에 지원관리시스템과 1533-8119에서 최신 기준을 확인해 주세요.
참고: 전세사기피해자 지원관리시스템 , 주택도시보증공사 전세사기예방센터 , 국토교통부 , 정책브리핑 · 2026년 10월 기준으로 정리했어요. 2026년 11월 13일 시행 내용은 개정 특별법과 시행령 기준이에요. 대출 조건과 한도는 수시로 바뀌니 신청 전에 전세피해지원센터 1533-8119에서 확인해 주세요. 금액과 기준은 바뀔 수 있으니 신청 전에 공식 사이트나 콜센터에서 한 번 확인해 주세요.
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